北京市朝阳区人民法院

民 事 判 决 书

（2017）京0105民初60952号

原告：北京市XX区业主委员会，住址北京市XX区X号楼XX室。

法定代表人：王XX，业主委员会主任。

委托诉讼代理人：吴丽微，北京市XX律师事务所律师。

被告：北京XX物业管理有限责任公司，住所地北京市XX区XX里X号。

法定代表人：吴XX。

委托诉讼代理人：卢XX，北京XX律师事务所律师。

原告北京市XX区业主委员会（以下简称原告）与被告北京XX物业管理有限责任公司（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的代理人吴丽微、被告的代理人卢XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1、要求确认原被告事实物业服务合同关系已解除。2、要求被告移交物业办公用房、1号楼、2号楼、3号楼地下室全部和消防出口建筑房。事实和理由：2011年开始，被告一直为XX1号楼、2号楼、3号楼、4号楼提供物业服务。2014年4月，XX成立了业主大会和业主委员会。201X年4月，业委会主持召集业主大会选聘新的物业公司，经表决同意选聘北京XX物业管理有限公司（以下简称XX物业）接替被告为新的物业服务公司，并签订了合同。原告与被告多次交涉，并于201X年1X月26日正式通知被告退出物业服务区域，与XX物业进行交接。被告拒绝退出，故此请求判如所请。

被告辩称，原告没有主体资格，原告改选业主大会的程序不合法，没有按照提前15日通知，做出的决议是无效的。原告的诉讼请求不明确，法庭应当予以驳回。房屋确实我们在使用和管理，有些资料保管不善已经灭失了，我方愿意配合去相关部门查询是否有存留。

经本院审理查明，201X年6月1X日，原告经北京市XX区人民政府XX街道办事处备案成立。

201X年3月xx日，原告发出关于召开2016年小区业主大会的通知，召开时间为4月1日至4月10日，决议事项为增补业委会委员，重选监事会监事；选聘物业服务企业；小区维权案表决。同日，原告向被告发出通知，邀请被告作为选聘物业服务企业的候选单位。

201X年3月XX日，原告发出补充通知，将业主大会召开时间顺延至4月6日至4月15日。2016年5月18日，原告发布XX2016年业主大会表决票统计结果公示如下：本区域共有业主4XX名，总面积4XXXX.9平方米，本次业主大会共收回表决票299张，其中有效票299张，有效票占总户数的66.3%，有效面积占总面积的62.42%。其中选聘XX物业公司的票数为278票，占总票数的61.64%，选聘被告的票数为9票，占总票数的2%。

201X年10月XX日，原告向被告发送《XX业委会关于终止XX物业服务的通知》，称决定从2016年12月1日起终止被告在XX的物业事实服务，同时开展由业委会主持、被告XX物业和社区居委会参加的交接工作。2016年11月10日，被告向原告回函称不认可解聘被告的决定。

在本案庭审过程中，原告方申请证人xx出庭作证，证明业主大会表决符合法定程序。龚某称我是2015年9月份在XX社区工作，201X年8月份开始负责业委会的事情，2016年11月业务会派两个阿姨来居委会拿表决票，之后两个阿姨数了一下票数，我就把票密封起来，还照相了，之后两个阿姨就把票拿走了。当时我问了一下书记，书记说让给他们，两个阿姨是一区的，有一个阿姨我认识，另一个阿姨我不认识，在取票的时候没有纸质材料。

原告向本院提交1号楼与3号楼物业服务合同，证明1号楼108室及3号楼103室均为物业用房，被告应当移交；提交1号楼、3号楼用户基本资料，证明1号楼及3号楼已经全部出售给个人，物业用房应当移交；提交地下一层平面图及3号楼首层平面图，证明1、2、3号楼地下室及3号楼103均系物业用房，应当移交给原告。被告对用户资料的真实性无法确认，对其他证据真实性均认可。

被告向本院提交3号楼103号房屋的产权证，证明103号房屋所有权人为北京XX科技发展有限公司单独所有，原告无权要求被告向其移交；提交物业服务合同，证明1号楼108室的所有权人为北京XX大学交由被告无偿使用的，原告无权要求返还。原告对XX号房屋的产权证真实性不认可，对物业服务合同真实性认可，但不认可证明目的。被告提交验收记录，证明2、3号楼部分地下室为人防工程，被告不应向原告移交；提交2号楼首层平面图，证明小区内平面图中的管理用房不是物业管理用房，被告不应向原告提交；提交总平面图，证明小区内消防出口处房屋为人防工程，被告不应向原告提交；提交情况说明，证明108室系北京联合大学所有，被告不应向原告移交。原告对被告提交的情况说明真实性不认可，对其他证据真实性均认可。

上述事实有当事人提交的证据、当事人陈述以及庭审笔录等在案佐证。

本院认为：业主大会是由全体业主成立的，管理其共有财产和共同生活事务的自治组织。业主委员会是业主大会的执行机构，受业主大会委托来管理全体业主的共有财产或共同生活事务。业主委员会由业主大会选举产生，执行业主委员会的决议，并在授权范围内决定和执行管理事务。

选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会有权请求解除物业服务合同。被告辩称原告改选业主大会的程序不合法，对此本院认为，如因业主大会程序违法，业主可行使撤销权。被告未向本院举证证明XX业主大会决议已经被撤销，故对被告的该答辩意见本院不予采纳。原告已向被告发送终止物业服务的通知，原被告之间的物业服务合同已解除。

物业服务合同的权利义务终止后，物业服务企业应当退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施。被告辩称，1号楼10x室、3号楼10x室均为个人所有，不同意交还原告。对此本院认为，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。原被告提交的证据均显示10x及10x室房屋性质为物业服务用房，故被告应予退出。对于原告主张的1、2、3号楼地下室及消防出口房屋，被告认可系其占有使用，被告称地下室系人防工程，不属于业主共有，原告对此不予认可，被告未向本院举证证明其主张，亦未举证证明其继续占有使用地下室及消防出口房屋具有合法依据，故对被告的抗辩意见本院不予采纳。

综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十五条、第七十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：

一、确认原告北京市XX区业主委员会与被告北京XX物业管理有限责任公司之间的物业服务合同关系已解除。

二、被告北京XX物业管理有限责任公司于本判决生效之日起十五日内退出北京市XX区物业服务区域，并将北京市XX区1号楼108号房屋、北京市XX区X号楼XX号房屋、地下室及消防出口房屋移交原告北京市XX区业主委员会。

案件受理费三十五元，均由被告负担（原告已交纳，被告于本判决生效之日起十日内直接支付给原告）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。

代理审判员　禹　x

二〇一八年二月八日

书　记　员　李x桐